הסיבה האמתית שמחירי הדיור אינם יורדים היא לא מנהל מקרקעי ישראל, כפי שמקובל להניח. נוח לנו לשנוא את המנהל ולראות בו את האשם העיקרי, אבל מסתבר שהפשרת קרקעות על ידי המנהל כדי לגשר בין ההיצע לביקוש היא רק קצה הקרחון. המחירים לא יורדים מהסיבה הפשוטה שאף אחד לא באמת רוצה שהם ירדו.
לא בעלי הדירות שאינם רוצים ירידת ערך של
נכסיהם, לא הקבלנים שמחזיקים במלאים, לא הבנקים שהמלאים האלה משועבדים להם, וגם לא
המדינה שאינה רוצה לוותר על מע"מ, עמלות ואגרות. מדיניות האוצר בקשר לתמחור
יחד עם עלויות הקרקע, היטלי פיתוח ואגרות גורמים לכך שמחירי הקרקע שיוצאת לשוק על
ידי המנהל הם לעתים קרובות גבוהים בחמשים אחוז ממחיר השוק. למכרז האחרון של המנהל
בראש העין לא ניגש איש, מסיבה זו בדיוק. גם המע"מ על קרקע, שביטולו הוא אחת
האפשרויות לטיפול בבעיית המחירים, הוא בסמכות הממשלה, שאינה מסוגלת לוותר על הכנסה
קטנה בטווח הקצר לטובת זרם אדיר של הכנסות מבנייה צומחת בטווח הארוך. המכלול הזה פשוט
לא מאפשר ירידת מחירים.
הניסיון של
המפקח על הבנקים לצנן את השוק באמצעות צמצום היקף המשכנתאות הצליח לפגוע בזוגות
צעירים ומשפרי דיור, אך לא להוריד ביקושים. בסוף השנה הסבירו קברניטי האוצר
שהעלייה בהיקף המשכנתאות נובעת מרצונם של אנשים לממש עסקאות לפני כניסה לתוקף של
הוראות אלה. והנה הגיע ינואר, והיקף המשכנתאות ממשיך לעלות ועמד על 4 מיליארד
ש"ח לעומת 3 מיליארד בינואר בשנה שעברה.
אבל בניגוד לכל
אלה, יש גורם מרכזי אחד למצוקת הדיור שבו כן ניתן לטפל. בעבר הזכרתי שהפער בין
התכנון לביצוע בבנייה במדינת ישראל הוא במקרה הטוב עשר שנים. היה מי שטען שהנתון
מוגזם. ובכן, הבה ננסה לשרטט את התהליכים שבהם אמור לעבור יזם הרוצה לבנות בארצנו.
כדי לבנות לא מספיק שיזם ירכוש קרקע שהופשרה ויצאה למכרז על ידי המנהל, אלא יש
צורך לצלוח מערכת תכנון הפועלת מהרמה הארצית למקומית. ברמה הארצית המדובר במנהל
התכנון במשרד הפנים הכולל לא פחות משנים עשר (!) אגפים. בצדו, ולא כחלק ממנו, יש
ייעוץ משפטי. מתחת לרמה הארצית פועלת הוועדה המחוזית, ואילו על הרמה המקומית מופקדת
ועדה מקומית לתכנון ובנייה. בין אישוריהן של כל האינסטנציות האלה חשוף התהליך גם
לוועדות ערר מסוגים שונים.
אחרי שהתוכניות
נידונות במנהל התכנון, הן מגיעות לרגולטור האחראי, כלומר למשנה ליועץ המשפטי לממשלה
לעניינים אזרחיים. באורח פלא, תפקיד זה מסור ביד מי שבמקביל היא גם ראש מועצת
השמאים, האמורה להכריע בין רשויות המס לבין היזמים בכל הנוגע להיטלי השבחה. מובן,
על כן, מדוע התוכניות נתקעות שם במקרה הטוב, או שנדרשות "הבהרות" במקרה
הפחות טוב. פה נכנס לתמונה צבא של עורכי דין המתמחים בתחום. פעם קראו להם
"מאכערים", היום הם מסתובבים בחליפות. אבל הבעיה אינה אלה, כי אם השיטה.
השיטה בלתי אפשרית! אפשר לראות למשל שבפרויקט חשוב כמו תמ"א 38, שנועד לחיזוק
מבנים בפני רעידות אדמה על ידי כוחות השוק, החסמים הביורוקרטיים וחוסר ההתאמה של
ההוראות לכוחות השוק, גרמו שמ-2005 ועד 2012 אושרו בירושלים 18 בקשות בלבד, ברמת
השרון 7, בכפר סבא 12, בנתניה 8, ובכל הארץ סה"כ 834, וגם מתוך מספרים נמוכים
אלה בוצעו בפועל הרבה פחות.
מכאן מסתמן גם
הפיתרון. אם אי אפשר להוריד מסים ומכסים כדי שלא ייפגעו הכנסות המדינה, וגם לא
לגרום משבר בעקבות הורדת מחירים, ואם אי
אפשר לעצור את הביקושים, הדרך היחידה היא להוריד חסמים ביורוקרטיים, מצד אחד, ולשחרר
קרקעות מצד שני. יש למנות שר לענייני בנייה, שתחת אחריותו יעמדו גם מנהל התכנון של
משרד הפנים וגם מנהל מקרקעי ישראל, ואשר סמכויותיו יאפשרו לו לדרוש ולוודא בנייה,
והצעד הזה נדרש דקה לפני חלוקת התיקים.
הכותב הוא כלכלן
ויזם, ממייסדי קרן איתן - קרן פרטית להשקעות בעסקים בינוניים בישראל
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה