הצהרות חסרות כיסוי מזיקות לשוק הנדל"ן / דה מרקר 24.6.13

תוכנית הדיור הממשלתית מעוררת תקווה, אבל הצהרות חסרות כיסוי מזיקות לתהליך

תוכנית הדיור הממשלתית שפורסמה בשבוע שעבר, כמו גם התוכניות הקודמות לה, מבקשת להתמודד עם שורה של כשלים וחסמים מבניים, טכניים ובירוקרטיים בתחום הבנייה. עוד משנת 2005, ועל פי החלטת ממשלה, מינהל מקרקעי ישראל חייב לשווק לציבור 25,000 יחידות דיור בשנה. עכשיו מדברים על הגדלת המספרים הללו ל-30,000 יחידות דיור בשנה. השאלה הנשאלת היא האם מדובר בהבטחה ששוב, כמו בעבר, לא תתממש, או שהפעם יש כאן בשורה חדשה. עד כה, מינהל מקרקעי ישראל שיווק בפועל, ע"פ הנתונים שהוא עצמו פרסם, כשני שליש מכמות זו בלבד, 18,000 יחידות לשנה בממוצע, משנת 2005 ועד היום.

חמור עוד מכך, משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל שיווקו חלק ניכר מקרקעות אלה מתוך ידיעה ברורה שאי אפשר יהיה לבנות עליהן, בשל חסמי תב"ע. כך למשל, בשכונה החדשה בראש העין, שעתידה לכלול 16,000 יחידות דיור, אין עדיין כביש המגיע לשם, ולפיכך לא ניתן היתר להתחיל בנייה אפילו של דירה אחת. כך גם במושב מצליח, שבו שווקו לפני שנתיים קרקעות לבניית 1,000 יחידות דיור, אין פיתרון לביוב, ועד היום לא ניתן היתר אפילו לבניית יחידה אחת.

אכן, הפעם מסתמן לראשונה כיוון חדש הפותח פתח לשינוי. תוכנית הדיור הלאומית החדשה מתמקדת כנדרש בהסרת חסמים ובירידה לפרטים. היא מציעה הרחבת סמכות הוד"לים לטיפול גם בתוכניות הכוללות מתחת ל-200 יחידות דיור, הארכת תוקף הוועדות לארבע שנים נוספות וקידום טיפול בתוכניות שבהן היקף הבעלות הפרטית עומד על 40% (לעומת 20% כפי שהיה נהוג עד היום). אנו עדים גם להקצאה של מיליארד שקלים מתוכנית החומש של משרד התחבורה לפתרון חסמים בתחום הדיור.

כמו כן הוחלט על הקמת קרן ממשלתית למימון פרוייקטים של תמ"א 38 בהיקף של עד 100 מיליון ש"ח בשנה. בעניין פרוייקט פינוי-בינוי, הוחלט כי בסוגיית 'הדייר הסרבן' ניתן יהיה לכפות את הביצוע בכפוף להסכמה של 80% מהדיירים.

במקביל לכל אלו, עולים שוב על הפרק מכרזי שכירות, שבהם יש ניסיון למשוך את הגופים המוסדיים למכרזים של דיור להשכרה, באמצעות הבטחת פטור ממס על דמי השכירות, כמו גם החלת הפטור גם על פרוייקטים הקטנים מ-100 יחידות דיור, וכן פטור מניכויי מע"מ, תשומות על תשתיות הבניה, ופטור מתשלום מע"מ בעת המכירה.

כל זה באמת טוב ויפה. אבל יחד עם כל אלה, חשוב לזכור כי גם אם התוכנית תצליח, וכל הקרקעות המתוכננות ישווקו בהצלחה ויוזרמו לבנייה בפחות מכשולים, עדיין תהליכי התכנון בארצנו הם קשים וארוכים מאוד.  ממועד שיווק הקרקע לקבלנים, עוברות כ-7 שנים בממוצע עד להתחלת הבניה ! מצד שני, הביקוש גדל כל הזמן ועומד על 80-60 אלף יחידות בשנה, והתחלות הבנייה הקיימות כיום עומדות על כמחצית מכך. אין מנוס מהמסקנה שמצב זה יוסיף להביא את המחירים לעלייה מתמדת, ולפחות בטווח הבינוני הם לא צפויים לרדת. זו גם ההערכה של כ-40 אחוזים מבכירי ענף הדיור בישראל, לפי סקר שבוצע לאחרונה.  

לכן, ההצהרות על ירידת מחירים קרובה של 20%, המושמעות לבקרים מפי השרים והממונים הן מטעות. יותר מזה, הן מזיקות, שכן הן גורמות בטווח המיידי לעצירה של השוק, גם בצד הרוכשים, גם בצד הקונים, וגם בצד הבונים. לאחר עצירה כזאת, והאכזבה הצפויה מהיעדר שינוי אמיתי בשוק, מחירי הדיור מזנקים, ובאופן חד.

רק היצע שידביק את הפיגור שנוצר כאן בשנים האחרונות יוכל להביא לירידה במחיר לאורך זמן, והדרך לכך היא ארוכה מאוד. דרך הפעולה העכשווית של הממשלה נראית נכונה, אבל בצדה חשוב להימנע מהצהרות חסרות כיסוי המזיקות לתהליך.

המאמר פורסם במגזין דה מרקר ב-24/6/2013 

האם אנחנו צועדים בגאון למיתון עמוק, ומה ניתן לעשות כבר היום?

פורסם במגזין דה-מרקר ב-18/7/13

שר האוצר הנכנס, יאיר לפיד, נגרר אחר הנגיד אל החרדה המופרזת סביב הגירעון, והשאיפה לצמצומו מובילה את התכנון התקציבי שלו. בכך עלה הנושא לשיח הציבורי ונפתח מחול שדים הכולל הטחת האשמות חריפות בממשלה הקודמת, איומים אפוקליפטיים, השוואות נטולות בסיס למצבן של יוון וספרד, ובעיקר נימה היסטרית. רק נושא אחד כמעט נשכח בדיונים המתלהמים האלה – הצמיחה במשק.

הטענה שהזרמת כסף למשק תיצור אינפלציה כבר מזמן אינה נכונה, לא בעולם ולא בישראל. האמת היא שהחרדה של בנק ישראל מהגדלת הגירעון ומתהליכים אינפלציוניים מובילה אותנו למיתון עמוק. 

במקום להגדיל את הפעילות הריאלית של המשק, צפויה בתקופה הקרובה צניחה משמעותית בהכנסות המדינה כתוצאה מהקיטון במס הכנסה, וכנראה גם ממיסים הנוגעים לתחום הבנייה. העלאת המע"מ, קיצוץ קצבאות הילדים ועליית מחירי המזון והמגורים גורמים יחד להקטנת הצריכה המקומית ולהאטה.

כל זה מתרחש על רקע של קיפאון גובר בחוץ. היצוא הישראלי, המהווה כ-40% מהתוצר הלאומי הגולמי, עומד במצב בעייתי בשל שער הדולר הנוכחי ובשל ההערכות כי הסחר העולמי צפוי לצמוח ב-2013 רק בכמחצית מהממוצע של השנים האחרונות. אם נסתכל על פעילות נחלשת בקרב המדינות שישראל סוחרת עימן באירופה, ארצות הברית, ואולי אף משבר המתהווה בסין, ניתן לראות כאן אצלנו משבר בהתהוותו. הדבר יכול להביא לצמצום בתעסוקה, זינוק באבטלה ומהר מאוד להתגלגל גם לחדלות פירעון של לווי משכנתא רבים.

אני מבקש להעלות כאן עמדה בלתי פופולרית ולשאול שאלה הנתפסת במקומותינו ככפירה בעיקר: האם זהו באמת הזמן להקטין את הגירעון?

הגירעון מעורר ההיסטריה של 2012 (4.2% לעומת תכנון של 2%) אינו יוצא דופן, לא בהיקפו ולא בכל הנוגע בפער שבין תכנון וביצוע. לפני עשר שנים, בשנת 2003, תוכנן הגירעון התקציבי ל3% מהתמ"ג, ועמד בפועל על מעבר ל-5%, עם שיעור אבטלה גבוה במיוחד של 10.7 אחוזים. הממשלה התקשתה אז לגייס אג"חים, ובהובלת שר האוצר דאז, נתניהו, צומצם הגירעון תוך 4 שנים ועמד על אפס בשנת 2007, לעומת תכנון של 3%. כך הגיעה מדינת ישראל אל המשבר העולמי ב-2008, וזו אחת הסיבות לכך שהיא צלחה אותו בצורה טובה יחסית. בשנת 2009 עמד הגירעון על 5%. הוא ירד ל3.7% ב-2010. ב-2011 הוא ירד ל2.7%, מה שהביא לתכנון של 2% בשנת 2012, ולביצוע של 4.2%. אולם צריך לזכור שבשנת 2012 האבטלה עמדה על 7.2% (עם 200,000 עובדים זרים), כלומר יש גירעון, אבל בצדו תעסוקה כמעט מלאה. אנו רואים שגם גובה הגירעון עצמו וגם הפערים בין התכנון לביצוע כבר היו בעבר, לשני הכיוונים.

לאור כל זאת, בהחלט יתכן כי הגירעון שהשאירה הממשלה היוצאת היה הכרחי, וספק אם נכון להמשיך לפעול במרץ על מנת לצמצמו. צו השעה הוא דווקא לנקוט במדיניות מרחיבה. חלילה מלהגיע לגידול באבטלה, שעלולה לגרור אותנו למשבר מהיר מאוד בשוק הנדל"ן ולטלטלה מיותרת במשק כולו. כשיוקר המחיה עולה, ומכלול הגזירות מכה בכיסו הפרטי של כל אחד ואחת מאיתנו, התוצאה הישירה היא צמצום ההוצאות של כולנו וכמובן גם עצירה בביקושים. מה שנכון לעשות בימים אלו הוא להגדיל את הביקוש המקומי ולא להקטינו. היעד האמיתי אינו המספרים על הנייר כי אם הנעת הצמיחה במשק הישראלי.

הקרנות הפרטיות כגשר בין הגופים המוסדיים לשדרת העסקים המרכזית של ישראל

"עד 2020 הנכסים שבידי המוסדיים יותר מאשר יכפילו את עצמם" – כך העריך לאחרונה פרופ' יוג'ין קנדל, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה. רבות נכתב על כך שבתוך כמה שנים סכומי הכסף בידי הגופים המוסדיים יהיו גדולים מאלה שבידי הבנקים. עקב המגבלות שמטיל המפקח על הבנקים ושל באזל 3, גם הגמישות תהיה בידם של הגופים המוסדיים.

בשנים האחרונות גופים אלה העמידו כסף ללווים הגדולים, אך היום ברור לכולם שהמציאות הולכת ומשתנה לנגד עינינו. לאחרונה, יותר ויותר חברות לא מצליחות לעמוד בהתחייבויות שלהן, ומבקשות לשלם פחות מחובן. בארבע השנים האחרונות 'נעלמו' בדרך זו למעלה מ-20 מיליארד שקלים, ולאחרונה התבשרנו על מיליארדים רבים שצועדים לאותו כיוון.

הבעיה לאמתו של דבר סבוכה יותר. המוסדיים מלווים גם לטייקונים עצמם וגם לחברות שבבעלותם. בנוסף, הגופים שבבעלות הטייקונים עצמם, כדוגמת כלל ביטוח של דנקנר והפניקס של תשובה, מלווים זה לזה. אם תבדקו את חברות הביטוח ואת קופות הגמל תראו שגם הן מלוות כל אחת בתורה, ובמקביל, לאותם הגופים בדיוק, וההבדל הלא גדול הוא בסכומי ההלוואה. כדאי לזכור את הנחות העבודה שעמדו בבסיס מתן ההלוואות על ידי המוסדיים והבנקים לאגרקסקו. שם החשיבה היתה שמדובר בחברה ממשלתית והמדינה לא תתן לה ליפול, אבל זה הסתיים בהתרסקות כואבת.

בשורה התחתונה, ניתן לראות בבירור שיש מעט מאוד לווים גדולים, וכולם מלווים להם הרבה מאוד כסף. נוצר למעשה ריכוז של סיכונים, כאשר היום אנו רואים רק את חלקו של הקרחון. נראה כי לא בנק ישראל ולא גורמים רגולטוריים אחרים מילאו את חובם כאשר הסוסים היו עדיין באורווה.

מה הפיתרון?

שם המשחק היה ועודנו "פיזור סיכונים". עתה, משנסגרות הפרצות וכללי המשחק מוגדרים מחדש, עולה שאלה אמיתית אצל המוסדיים – איך ואיפה להשקיע את כספי החוסכים?

לכאורה, נכון וצודק לצפות שחלק מהכספים שמגיעים אל המוסדיים משדרת העסקים המרכזית של ישראל, אותם עסקים בינוניים שמייצרים 50% מהתל"ג שלה, יחזור לשם על ידי הגופים הללו. במקום זאת, נוצר אבסורד – אין קשר בין המוסדיים לבין המפעלים שמשוועים להשקעה לצורך צמיחה. במקום למנף את הכלכלה הישראלית שהיא מקור כוחם של הגופים הללו, הם מעדיפים להשקיע במקדונלד'ס בניו יורק ובבניית שיכונים ברומניה, ולהשאיר את צינור ההזנה המרכזי שלהם עצמם בלא אשראי ובלא מקורות.

אחד האפיקים שכבר נמצאים בצמיחה אצל המוסדיים הוא השקעות פרטיות. הכוונה היא להשקעה ישירה בחברה מסוימת שלא באמצעות אג"ח. בשנת 2012, בוצעו השקעות פרטיות בהיקף של 9 מיליארד שקלים, אמנם רק 2% מהיקף האשראי בשוק המוסדי, אך עדיין מדובר בגידול פי שלושה בהשוואה ל-2010.

להערכתי, תחום זה ילך ויתפתח בתקופה הקרובה. המוסדיים ישקיעו יותר ויותר בקרנות ההשקעה הפרטיות. שם, בסכום דומה להשקעה פרטית בחברה בודדת, המוסדיים יוכלו לקבל פיזור סיכונים גבוה הרבה יותר. שהרי, בסופו של יום, פיזור סיכונים וניהולם הוא שם המשחק.

הקרנות הפרטיות יכולות לשמש גשר איתן בין שני הצרכים הדוחקים של המשק הישראלי: אפיקי השקעה ופיזור סיכונים למוסדיים מכאן, ומשאבים לצמיחה עבור שדרת העסקים המרכזית של ישראל מכאן.