למה באמת מחירי הדיור לא יורדים?

פורסם בדה-מרקר ב-12/02/13 

הסיבה האמתית שמחירי הדיור אינם יורדים היא לא מנהל מקרקעי ישראל, כפי שמקובל להניח. נוח לנו לשנוא את המנהל ולראות בו את האשם העיקרי, אבל מסתבר שהפשרת קרקעות על ידי המנהל כדי לגשר בין ההיצע לביקוש היא רק קצה הקרחון. המחירים לא יורדים מהסיבה הפשוטה שאף אחד לא באמת רוצה שהם ירדו.

לא בעלי הדירות שאינם רוצים ירידת ערך של נכסיהם, לא הקבלנים שמחזיקים במלאים, לא הבנקים שהמלאים האלה משועבדים להם, וגם לא המדינה שאינה רוצה לוותר על מע"מ, עמלות ואגרות. מדיניות האוצר בקשר לתמחור יחד עם עלויות הקרקע, היטלי פיתוח ואגרות גורמים לכך שמחירי הקרקע שיוצאת לשוק על ידי המנהל הם לעתים קרובות גבוהים בחמשים אחוז ממחיר השוק. למכרז האחרון של המנהל בראש העין לא ניגש איש, מסיבה זו בדיוק. גם המע"מ על קרקע, שביטולו הוא אחת האפשרויות לטיפול בבעיית המחירים, הוא בסמכות הממשלה, שאינה מסוגלת לוותר על הכנסה קטנה בטווח הקצר לטובת זרם אדיר של הכנסות מבנייה צומחת בטווח הארוך. המכלול הזה פשוט לא מאפשר ירידת מחירים.

הניסיון של המפקח על הבנקים לצנן את השוק באמצעות צמצום היקף המשכנתאות הצליח לפגוע בזוגות צעירים ומשפרי דיור, אך לא להוריד ביקושים. בסוף השנה הסבירו קברניטי האוצר שהעלייה בהיקף המשכנתאות נובעת מרצונם של אנשים לממש עסקאות לפני כניסה לתוקף של הוראות אלה. והנה הגיע ינואר, והיקף המשכנתאות ממשיך לעלות ועמד על 4 מיליארד ש"ח לעומת 3 מיליארד בינואר בשנה שעברה.

אבל בניגוד לכל אלה, יש גורם מרכזי אחד למצוקת הדיור שבו כן ניתן לטפל. בעבר הזכרתי שהפער בין התכנון לביצוע בבנייה במדינת ישראל הוא במקרה הטוב עשר שנים. היה מי שטען שהנתון מוגזם. ובכן, הבה ננסה לשרטט את התהליכים שבהם אמור לעבור יזם הרוצה לבנות בארצנו. כדי לבנות לא מספיק שיזם ירכוש קרקע שהופשרה ויצאה למכרז על ידי המנהל, אלא יש צורך לצלוח מערכת תכנון הפועלת מהרמה הארצית למקומית. ברמה הארצית המדובר במנהל התכנון במשרד הפנים הכולל לא פחות משנים עשר (!) אגפים. בצדו, ולא כחלק ממנו, יש ייעוץ משפטי. מתחת לרמה הארצית פועלת הוועדה המחוזית, ואילו על הרמה המקומית מופקדת ועדה מקומית לתכנון ובנייה. בין אישוריהן של כל האינסטנציות האלה חשוף התהליך גם לוועדות ערר מסוגים שונים.

אחרי שהתוכניות נידונות במנהל התכנון, הן מגיעות לרגולטור האחראי, כלומר למשנה ליועץ המשפטי לממשלה לעניינים אזרחיים. באורח פלא, תפקיד זה מסור ביד מי שבמקביל היא גם ראש מועצת השמאים, האמורה להכריע בין רשויות המס לבין היזמים בכל הנוגע להיטלי השבחה. מובן, על כן, מדוע התוכניות נתקעות שם במקרה הטוב, או שנדרשות "הבהרות" במקרה הפחות טוב. פה נכנס לתמונה צבא של עורכי דין המתמחים בתחום. פעם קראו להם "מאכערים", היום הם מסתובבים בחליפות. אבל הבעיה אינה אלה, כי אם השיטה. 

השיטה בלתי אפשרית! אפשר לראות למשל שבפרויקט חשוב כמו תמ"א 38, שנועד לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה על ידי כוחות השוק, החסמים הביורוקרטיים וחוסר ההתאמה של ההוראות לכוחות השוק, גרמו שמ-2005 ועד 2012 אושרו בירושלים 18 בקשות בלבד, ברמת השרון 7, בכפר סבא 12, בנתניה 8, ובכל הארץ סה"כ 834, וגם מתוך מספרים נמוכים אלה בוצעו בפועל הרבה פחות.

מכאן מסתמן גם הפיתרון. אם אי אפשר להוריד מסים ומכסים כדי שלא ייפגעו הכנסות המדינה, וגם לא לגרום משבר בעקבות הורדת מחירים,  ואם אי אפשר לעצור את הביקושים, הדרך היחידה היא להוריד חסמים ביורוקרטיים, מצד אחד, ולשחרר קרקעות מצד שני. יש למנות שר לענייני בנייה, שתחת אחריותו יעמדו גם מנהל התכנון של משרד הפנים וגם מנהל מקרקעי ישראל, ואשר סמכויותיו יאפשרו לו לדרוש ולוודא בנייה, והצעד הזה נדרש דקה לפני חלוקת התיקים.

הכותב הוא כלכלן ויזם, ממייסדי קרן איתן - קרן פרטית להשקעות בעסקים בינוניים בישראל

www.eitan-fund.com

האור בקצה המנהרה של העסקים הקטנים והבינוניים בישראל

לא, רבותי !

לא תכנית של התמ"ת, לא קרנות בערבות מדינה, לא תכנית משודרת היטב של בנק הפועלים ואפילו לא "יום העסקים הקטנים". לא כל אלה יביאו את הישועה. דווקא המפקח על הבנקים הוא זה שמביא את הבשורה לעסקים הקטנים והבינוניים, ואפילו מבלי שהתכוון לכך.

בואו ונחזור בקצרה על כמה מהפרטים הנדושים. בישראל כ-450,000 עסקים קטנים ובינוניים המייצרים כ-50% מהתוצר המקומי הגולמי, בהם מועסקים 50% מהעובדים בישראל. הם מהווים את המנוע לצמיחה, ובעיקר נישאים בפיהם של פוליטיקאים השכם והערב.

לכאורה, הם עושים מה שצריך. עובדה, מליאת הכנסת כבר אישרה בקריאה ראשונה, בפרץ של רצון טוב, הצעת חוק לעידוד פעילותם של העסקים הקטנים והבינוניים. כמו כן – פלאי פלאים – נסגרה "הרשות לעסקים קטנים ובינוניים", והוקמה "הסוכנות לעסקים קטנים ובינוניים" במקומה. כן הוגדלו הקרנות בערבות המדינה, אלא שהן מסייעות בעיקר לחזקים שבין העסקים בקטגוריה זו.

אחרי כל זה, כדאי להסתכל קצת במראה. להלן נתוני הבנק העולמי  באשר לדירוג המדינות המקדמות רפורמה לעידוד עסקים קטנים ובינוניים. סינגפור נמצאת במקום הראשון, אחריה הונג קונג, ניו זילנד, ארצות הברית, דנמרק. אי שם בסוף הרשימה, במקום ה-38 הלא מכובד בעליל, לצד המדינות הנחשלות, נמצאת מדינת ישראל.  

גם ארגון ה-OECD  פרסם לאחרונה כי עסק קטן ובינוני בישראל מייצר פחות מן הממוצע בהשוואה לאחיו במדינות המתפתחות בעולם. על פי הדו"ח הזה, הסיבה לכך נעוצה ברגולציה מרובה וקושי בקבלת אשראי. באותו דו"ח מתבצע ניתוח של מדדים שונים ובהם: מדד הערך המוסף – כלומר, מהי תרומתו של העסק הקטן והבינוני להפיכת חומר גלם למוצר מוגמר; ומדד התחרותיות – כלומר, נתונים על ילודה ותמותה של עסקים. בכל המדדים האלו, עפ"י נתוני ארגון ה-OECD , ישראל מדורגת בתחתית הסולם, עם שרידות של עסקים העומדת על 55% בתום שנתיים מהקמתם, לעומת 96% בפורטוגל ו- 86% באוסטרליה ושבדיה למשל.

אז מה הקשר בין המפקח על הבנקים לבין ההצהרות של בנק הפועלים על "יום העסקים הקטנים"? התשובה היא שכאשר בנק ישראל מחמיר את דרישות ההון כלפי הבנקים, במסגרת 'בזל 3' וברגולציה שהוא מפעיל, הוא גורם להם לתת פחות אשראי והלוואות לחברות הגדולות במשק ולתחומים נבחרים כמו בנייה. כתוצאה מכך, הבנקים נאלצים לחזר אחרי העסקים הקטנים. כך, באופן אבסורדי משהו, דווקא מתוך הרגולציה הקשוחה המונחתת מלמעלה מפציעה שעתם הגדולה של העסקים הקטנים והבינוניים – בעת הזו, הם הופכים להיות רצויים בבנקים, הבנקים לפתע צריכים אותם, וזוהי שעת הכושר של כל עסק בינוני וקטן.

לכאורה, יש כאן הזדמנות לצמיחה והתפתחות, אך כאן אנו נתקלים בתופעת לוואי נוספת של דרישות ההון של בנק ישראל. הרגולציה שלו מייצרת שיתופי פעולה בין הבנקים לבין הגופים המוסדיים בתחומי הנדל"ן, האנרגיה והתשתיות, בפרוייקטים כמו דניה, מנהרות הכרמל, סלילת כביש 431 ועוד.  בפרוייקטים אלו הבנקים 'מוכרים' חלק מהמימון שלהם לחברות כמו כלל ביטוח, מבטחים, הראל ומנורה, גופים שלא נמצאים תחת הפיקוח של בנק ישראל ולא נדרשים להלימות הון, מגבלות של קבוצת לווים וכו'.

חוסר השוויון בין גופים גדולים, חזקים, נשלטים אך רבי זרועות לבין העסקים הקטנים והבינוניים משחק כאן שוב לטובתם של אלה הגדולים, שבזמן שהם נחסמים בכיוון אחד, מייד מצליחים לזהות אופציות למיצוי רווחים בדרך אחרת. עובדה זו מנטרלת חלק מההשלכות החיוביות של הוראתו של המפקח על הבנקים על העסקים הקטנים. לאור זאת, נוצר מצב בלתי סביר, שבו הנגישות של העסקים הקטנים והבינוניים לאשראי אינה קשורה כלל בביצועים שלהם או בתכניות עסקיות לעתיד.

אבל דווקא מכאן צומחת הבשורה. מטבע הדברים, החלל הציבורי מוצא לו תחליפים במגזר הפרטי. לנגד עינינו צומחת, לאט אבל בטוח, האלטרנטיבה. הולכות ומוקמות קרנות פרטיות,  שבמקום להסתפק רק במתן אשראי ודרישות מחמירות בצדו, הן מציעות אפשרות להעריך את הפרספקטיבה העסקית של חברות ולהיות שותפים תורמים ויעילים בניהול שלהן. הצלחתן הצפויה של ההתחלות האלה עשויה, לבסוף, לסמן גם לבנקים את הדרך לחזור ולשמש מנוף פיננסי לעסקים הקטנים והבינוניים, שהלא הם אלו המהווים את המקור העיקרי לתעסוקה וצמיחה של המשק.

הכותב הוא יזם וכלכלן, מייסד "קרן איתן" - קרן פרטית להשקעות בעסקים בינוניים בישראל

 www.eitan-fund.com