תוכנית הדיור הממשלתית מעוררת תקווה, אבל הצהרות חסרות כיסוי מזיקות לתהליך
תוכנית הדיור הממשלתית שפורסמה בשבוע שעבר, כמו גם התוכניות הקודמות
לה, מבקשת להתמודד עם שורה של כשלים וחסמים מבניים, טכניים ובירוקרטיים בתחום
הבנייה. עוד משנת 2005, ועל פי החלטת ממשלה, מינהל מקרקעי ישראל חייב לשווק לציבור
25,000 יחידות דיור בשנה. עכשיו מדברים על הגדלת המספרים הללו ל-30,000 יחידות
דיור בשנה. השאלה הנשאלת היא האם מדובר בהבטחה ששוב, כמו בעבר, לא תתממש, או שהפעם
יש כאן בשורה חדשה. עד כה, מינהל מקרקעי ישראל שיווק בפועל, ע"פ הנתונים שהוא
עצמו פרסם, כשני שליש מכמות זו בלבד, 18,000 יחידות לשנה בממוצע, משנת 2005 ועד
היום.
חמור עוד מכך, משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל שיווקו חלק ניכר
מקרקעות אלה מתוך ידיעה ברורה שאי אפשר יהיה לבנות עליהן, בשל חסמי תב"ע. כך
למשל, בשכונה החדשה בראש העין, שעתידה לכלול 16,000 יחידות דיור, אין עדיין כביש
המגיע לשם, ולפיכך לא ניתן היתר להתחיל בנייה אפילו של דירה אחת. כך גם במושב
מצליח, שבו שווקו לפני שנתיים קרקעות לבניית 1,000 יחידות דיור, אין פיתרון לביוב,
ועד היום לא ניתן היתר אפילו לבניית יחידה אחת.
אכן, הפעם מסתמן לראשונה כיוון חדש הפותח פתח לשינוי. תוכנית הדיור
הלאומית החדשה מתמקדת כנדרש בהסרת חסמים ובירידה לפרטים. היא מציעה הרחבת
סמכות הוד"לים לטיפול גם בתוכניות הכוללות מתחת ל-200 יחידות דיור, הארכת
תוקף הוועדות לארבע שנים נוספות וקידום טיפול בתוכניות שבהן היקף הבעלות הפרטית
עומד על 40% (לעומת 20% כפי שהיה נהוג עד היום). אנו עדים גם להקצאה של מיליארד
שקלים מתוכנית החומש של משרד התחבורה לפתרון חסמים בתחום הדיור.
כמו כן הוחלט על הקמת קרן ממשלתית למימון פרוייקטים של תמ"א
38 בהיקף של עד 100 מיליון ש"ח בשנה. בעניין פרוייקט פינוי-בינוי,
הוחלט כי בסוגיית 'הדייר הסרבן' ניתן יהיה לכפות את הביצוע בכפוף להסכמה של 80%
מהדיירים.
במקביל לכל אלו, עולים שוב על הפרק מכרזי שכירות, שבהם יש
ניסיון למשוך את הגופים המוסדיים למכרזים של דיור להשכרה, באמצעות הבטחת פטור ממס
על דמי השכירות, כמו גם החלת הפטור גם על פרוייקטים הקטנים מ-100 יחידות דיור, וכן
פטור מניכויי מע"מ, תשומות על תשתיות הבניה, ופטור מתשלום מע"מ בעת
המכירה.
כל זה באמת טוב ויפה. אבל יחד עם כל אלה, חשוב לזכור כי גם אם התוכנית
תצליח, וכל הקרקעות המתוכננות ישווקו בהצלחה ויוזרמו לבנייה בפחות מכשולים, עדיין
תהליכי התכנון בארצנו הם קשים וארוכים מאוד.
ממועד שיווק הקרקע לקבלנים, עוברות כ-7 שנים בממוצע עד להתחלת הבניה ! מצד
שני, הביקוש גדל כל הזמן ועומד על 80-60 אלף יחידות בשנה, והתחלות הבנייה הקיימות
כיום עומדות על כמחצית מכך. אין מנוס מהמסקנה שמצב זה יוסיף להביא את המחירים
לעלייה מתמדת, ולפחות בטווח הבינוני הם לא צפויים לרדת. זו גם ההערכה של כ-40
אחוזים מבכירי ענף הדיור בישראל, לפי סקר שבוצע לאחרונה.
לכן, ההצהרות על ירידת מחירים קרובה של 20%, המושמעות לבקרים מפי השרים
והממונים הן מטעות. יותר מזה, הן מזיקות, שכן הן גורמות בטווח המיידי לעצירה של
השוק, גם בצד הרוכשים, גם בצד הקונים, וגם בצד הבונים. לאחר עצירה כזאת, והאכזבה
הצפויה מהיעדר שינוי אמיתי בשוק, מחירי הדיור מזנקים, ובאופן חד.
רק היצע שידביק
את הפיגור שנוצר כאן בשנים האחרונות יוכל להביא לירידה במחיר לאורך זמן, והדרך לכך
היא ארוכה מאוד. דרך הפעולה העכשווית של הממשלה נראית נכונה, אבל בצדה חשוב להימנע
מהצהרות חסרות כיסוי המזיקות לתהליך.
המאמר פורסם במגזין דה מרקר ב-24/6/2013
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה